重庆物业管理条例将实施 业主失窃物业将担责
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重庆物业管理条例将实施 业主失窃物业将担责

2010-03-04 09:07:29  ·   39次点击

重庆物业管理条例将实施业主失窃物业将担责
新物管条例下月实施,律师提醒业主快去完善物管服务合同,明确赔偿责任 郭娟 制图

  小区安全一直是市民关注的焦点,尽管不少小区聘请了物管公司,但盗窃案件仍时有发生。时下,业主们普遍认为物管公司“既然收了物管费,就该对业主负责”,也为此生出不少事端。

  下月1日起,新的《重庆市物业管理条例》开始实施。按照新条例,业主可以和物管在物管合同中约定安保责任,一旦签订合同后业主家失窃,物管将按照合同承担责任。

  事件回放:

  下班时发现家中被盗,报警后盗贼未能落网。失主熊先生认为物管保安没有尽到安全防范责任,为此要求赔偿。而物业公司认为,是熊先生的防范意识差,才导致被盗。昨日,熊先生所在小区的业委会,向物管公司要求更改物管合同,要把安全措施详细写进合同当中,以便分清业主和物管的责任。

  失窃业主责怪物管

  8月5日中午,熊先生下班回到巴南区某小区的家中,发现被盗。抽屉里的1600多元现金不翼而飞,相机、玉手镯等物品也不见踪影。熊先生当即报案,称家中被盗,案值4000余元。

  警方现场勘查发现,熊先生住在二楼,客厅阳台是用铁栅栏封住的,小偷是通过厨房窗户翻进屋的。由于有价值的线索很少,至今未能破案。

  失主熊先生认为,小区物管在安全管理上存在很大的漏洞,“以前使用的业主出入证,现在也不用了,不管什么人都可以随便进出小区,也很少看见小区保安巡逻,而且,小区内的监控也没有起到作用……”熊先生认为,自己按时交纳了物管费,物业公司就该对业主的人身和财产安全负起责任。

  此前也被小偷光顾过的一业主认为,小区外围的围墙比较高,小偷根本无法翻墙入内,是保安没做好巡逻防范,让小偷混进小区。“业主的物管费中有相当一部分是用于维护小区治安,包括聘用保安。如果业主家中失窃,物管都不承担责任,那业主还花这笔钱干什么呢?”

  “收了物管费,就该对业主负责。”多数小区居民表达了与熊先生类似的观点。

  安保措施要进合同

  小区业主频频被盗,熊先生等业主找到了业委会。该小区的业委会收集了业主的意见后,向物管公司提出质疑,认为小区治安状况有所滑坡。业委会要求物管公司对保安的工作职责、岗位的设置、巡查以及对保安的考核管理等,向业委会通报,并接受业主、业委会的监督。

  业委会还郑重提出,要求更改目前的物管合同,将为小区业主安全提供安保措施的条款写进物管合同当中,如设置监控设施、启用业主出入证、履行好外来人员的登记、保安巡逻等。

  业委会认为,物管公司应该实施“24小时全天候服务”。

  “我们不是安保公司”

  面对大多数业主“收了物管费,就该对业主负责”的质疑,物业公司大喊“冤枉”。物业公司岳经理道出了苦衷:公司配备的保安算是较多的了,保安是每两小时就定点定线巡逻,但也会防不胜防。

  岳经理称,物管只是对相应区域内的房屋及配套设施进行维修、管理,对小区内的安全防范工作,只有协管的义务,没有当然的保卫义务。所以,业主家中被偷,物管公司是不应承担财产被盗损失的赔偿责任。

  岳经理称,物业公司是服务公司,不是“安保公司”。他们按照物管合同维护小区正常秩序,如果连居民家里失窃都要他们担责,那么,“没几个公司愿意接物管业务”。

  物业公司设立保安部,对进出小区的人员进行盘问,对小区的楼房进行巡视,对小区车辆行走、停放进行指挥管理,对小区出现的应急事件进行临时处理等等,这些都是物业管理公司的本职工作。但并不是说有了保安,就万无一失了。

  岳经理指着自己办公桌上新颁布的《重庆市物业管理条例》称,他也正在学习。

  岳经理称,他们正与业委会协商,在即将更改的物管合同当中,拟订需要写进的安保措施,“这其实也是分清责任的问题,如果物管把安保措施做到位了,业主再遭偷,我认为物管就不应该再承担什么责任了。”

  教你修改物管合同

  如果在聘请了物管公司的前提下,小区仍发生被盗或被抢事件,物管公司是否应赔偿?赔偿多少?

  本报新闻律师团成员、重庆森达律师事务所主任律师贺天强称,10月1日起施行的新《重庆市物业管理条例》将引入“赔偿责任”,其中最重要的是保安责任,例如业主家中被偷,或在小区内被盲流殴打,物管要按事先与业主签订的合同,赔偿业主损失。目前,物管服务合同大多是格式合同,对于业主被盗被抢的赔偿责任,格式合同里面没有明确比例,大部分物业公司与业主也没有这样的合同约定。即便没有合同约定,如果业主有证据证明,案发前有外来人员随意进入、保安脱岗、监控不力等情况,物业公司也应承担相应责任。

  注意

  约定赔偿责任

  10月1日新物管条例实施之后,我市的业主可与物管修改物管服务合同,在合同里予以明确责任,并约定根据小区的具体情况,约定赔偿责任。如:要求物管定点、定线、定时巡逻;要求物管颁发业主证,在业主证上张贴业主照片,业主持证出入小区,物管做好对外来人员的登记等。

  注意

  特殊保护要求

  重庆市物业管理条例第五十一条规定:业主对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主与物管另行约定。

  新物管条例实施后,物管合同还没到期的,业主或业委会也可以要求物管公司重新签订合同,约定安保条款。

  注意

  若没有业委会

  目前有很多小区没有业委会,在这种情况下,业主可直接要求与物管签订合同、约定责任。一旦失窃,便可要求物管按合同承担赔偿责任。

  重庆市物业管理条例

  第五十一条:

  物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度,协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  业主对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主与物业服务企业另行约定。

  业主被盗

  物管补偿两千元

  2月26日,家住渝北区某小区的梁晓回家一开门,惊奇地发现家中一片狼藉:家里被盗了!梁晓向警方报案后也没有结果。

  很生气的梁晓要求物管公司赔偿,哪知物管公司不予理睬。梁晓以拒绝交纳物管费来对付物管公司,物管公司则以停水的手段予以“回应”。一气之下,梁晓遂将物管公司起诉到渝北区法院。

  近日,经过法官调解,双方达成一致:物管公司给付梁晓补偿款2500元,梁晓限期补交拖欠的物管费800余元。

  九成网友

  要重签物管合同

  昨日,本报公众调查中心就这一问题随机对40名网友进行了QQ在线调查。调查显示,90%的受访者称,新物管条例实施后,会主动要求与物管签订新的物管合同,约定安保责任。

  调查显示,对于物管合同的具体内容,多数受访者都表示“不清楚,到时再说”。网友“味道”表示自己会在合同中“明确物管责任,不留法律盲点,确保在物业纠纷中清晰判定责任归属”。网友“尹胜民”则希望在物管合同中增加“物管应保证小区居民人身财产安全;公共设施若对外开放,收入归所有业主所有。”

  与“尹胜明”一样,九成受访者表示小区安全措施一定要详细地写进物管合同中,有一成的受访者觉得“无所谓”,或者认为“没有必要”。记者 张淑敏

  邀您与律师

  对话小区安全

  近来,小区频频发生业主被盗案件,10月1日起,新的《重庆市物业管理条例》施行,也引起了社会的关注。

  《重庆市物业管理条例》施行后,我们该与物管签订什么内容的物管合同,怎么约定安保条款?哪些条款对业主有利?明日,重庆森达律师事务所陈小燕律师将作客本报“互动星期二”栏目,与您共同探讨这一问题。

  无论您是小区的业主还是物管公司,明日,您都可以拨打本报的热线63907301与律师探讨“对话小区安全”,也可前往本报热线接待室,与律师面对面交流。

  风险加大后

  物管费能增加吗?

  一些物管公司在受访时表示,一旦在合同中增加安保条款,物业公司的管理风险更大,适当增加物管费也是合情合理的。

  对此,贺天强律师表示,物管费的收取标准需经物价部门的核定,不是物管公司想涨就涨的,需要根据小区的状况和物管资质等而定。并不因为风险加大了,物管公司就可以随意增加物管费。

  本版稿件除署名外均由记者 唐中明 采写

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